Archives pour la catégorie entreprise

Safer et droit de préemption : en savoir plus.

 Créées en 1960, les Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, plus connues sous l’abréviation Safer, sont des organismes de droit privé assurant des missions d’intérêt général, sous la tutelle des ministères de l’Agriculture et des Finances. Elles jouent un rôle majeur dans l’aménagement du territoire rural.
 
Les Safer dynamisent l’agriculture et les espaces forestiers, favorisent l’installation des jeunes et protégent l’environnement, les paysages et les ressources naturelles. Elles protègent les terres agricoles dans le respect de l’environnement et contribuent au développement de l’économie locale. Pour pouvoir finaliser leurs objectifs, les Safer bénéficient d’un droit de préemption.
 
Le droit de préemption est un droit légal d’acquérir un bien en priorité sur toute autre personne, lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre. L’exercice de ce droit est très encadré: il s’applique sur la totalité du bien, et ne peut s’exercer que sur des biens à vocation agricole s’ils sont non bâtis ; ou sur des bâtiments faisant partie d’une exploitation agricole. Les caractéristiques du terrain sont appréciées au jour de l’aliénation. Les motifs d’exercice de ce droit ne peuvent être qu’agricoles ou environnementaux.
 
Les mutations soumises au droit de préemption concernent toute aliénation à titre onéreux : la vente amiable, de gré à gré, l’adjudication volontaire ou forcée, l’apport en société (sauf exception). Les échanges d’immeubles ruraux réalisés (pour regrouper des terres et améliorer leur exploitation) en sont exemptés, au même titre que les mutations à titre gratuit (ex : une donation), les mutations entre cohéritiers et proches parents jusqu’au 4ème degré inclus, et les mutations au profit de salariés agricoles, d’aides familiaux, et d’associés d’exploitation souhaitant acheter du foncier dans le but de s’installer.
 
Ainsi, tous les projets d’aliénation à titre onéreux de fonds agricoles ou de terrains à vocation agricole soumis au droit de préemption doivent lui être notifiés. Les aliénations exemptées doivent lui être préalablement déclarées. La notification à la Safer doit être adressée 2 mois avant la date envisagée pour la cession, par le notaire chargé de recevoir l’acte de vente.
 
La Safer dispose alors d’un délai de 2 mois à compter de la réception de la notification pour préempter aux conditions indiquées dans l’offre. Si la Safer conserve le silence pendant 2 mois, cela signifie qu’elle renonce à exercer son droit de préemption et la vente peut alors s’effectuer librement. En fait, trois possibilités s’offrent à elle :
– accepter la vente et donc exercer son droit. Le propriétaire ne peut plus renoncer à son projet de vente.
– elle renonce à son droit.
– elle fait une nouvelle offre d’achat, en révisant le prix. Elle adresse alors au notaire chargé d’instrumenter la vente une offre d’achat à ses conditions. Le vendeur peut alors accepter cette offre, retirer le bien de la vente, ou saisir le tribunal s’il ne souhaite pas renoncer à son projet de vente, mais n’entend pas traiter au prix proposé par la Safer. Il dispose alors d’un délai de 6 mois pour donner sa décision (via le notaire).

Création d’entreprise : quel statut adopter ?

 Je souhaite créer mon entreprise. Quelles sont les premières questions à se poser ?

Dans un premier temps, pour pouvoir choisir le statut à donner à votre entreprise, il est indispensable de bien connaitre votre situation. Pour cela, plusieurs critères sont à prendre en considération: votre situation patrimoniale et matrimoniale, le type d’activité professionnelle qui sera exercé dans l’entreprise, l’importance de cette activité, si l’entreprise est créée par vous uniquement ou avec d’autres personnes, les contraintes administratives que vous pouvez assumer etc… Les réponses apportées à ces questions préalables permettront de déterminer le statut adapté au projet. C’est ce statut qui déterminera votre responsabilité juridique et financière, mais également les contraintes administratives, la fiscalité, ainsi que l’aspect social. Le choix de la structure repose donc essentiellement sur la nature de l’activité, la volonté de s’associer ou non, l’organisation de votre patrimoine, les besoins financiers, le fonctionnement souhaité pour l’entreprise…

Pourquoi doit-on choisir un statut ?

Le choix d’un statut est une étape obligatoire, car vous choisissez, en réalité, un statut juridique pour votre entreprise. Ce statut juridique sera déterminant pour les formalités de déclaration et pour votre statut juridique personnel. Deux types de créations sont envisageables : l’entreprise individuelle ou la société. Créer une société consiste à donner naissance à une nouvelle personne juridiquement distincte des associés fondateurs, que l’on nomme « personne morale ». Enfin, le choix du statut sera également déterminant quant à la part de responsabilité que vous devrez assumer sur vos biens propres, car selon le statut choisi, il peut, entre autre, y avoir ou non séparation du patrimoine personnel et du patrimoine de l’entreprise ou encore  la mise en place de garanties sur les biens propres.

Quels sont les différents statuts existants ?

Il existe un certain nombre de statuts juridiques, notamment les suivants : EURL, EIRL, SA, SARL, SAS/SASU, SNC, SELARL, SCP, association, auto-entrepreneur… Chaque statut entraine des conséquences (fiscales, administratives, sociales) différentes. Par exemple, si votre choix se porte sur l’entreprise individuelle, vous serez responsable sur vos propres biens. Ce statut est en particulier conseillé pour les artisans, commerçants, industriels, ou encore profession libérale. En revanche, si vous choisissez la SARL, cela signifie qu’il y a au moins un associé à vos côtés, et dans ce cas, chacun sera responsable des dettes de la société à hauteur de son apport. Aucun apport minimum n’est exigé et ce statut est généralement choisi, également, par des artisans, commerçants, industriels, ou professions libérales, à l’exception des professions juridiques, judiciaires ou de santé (sauf des pharmaciens).

A qui puis-je demander conseil sur les précautions à prendre ?

En cas de doute, vous pouvez demander conseil à votre notaire qui vous aidera à choisir le statut juridique le plus adapté à votre future activité ainsi qu’à votre situation. Il pourra aussi vous conseiller de procéder à une déclaration d’insaisissabilité qui aura pour effet de mettre une partie de votre patrimoine, par exemple votre domicile familial, à l’abri des risques liés à la vie de l’entreprise.

Bail commercial, préférez un bail authentique

 De très nombreux commerçants, artisans ou industriels exploitent leur entreprise dans des locaux qu’ils louent. Pour les protéger, et leur assurer la stabilité nécessaire à l’exercice de leur profession, la loi a mis en place un statut particulier : celui des baux commerciaux.
Ce statut accorde au preneur des droits importants qui sont généralement qualifiés de propriété commerciale. Il a ainsi le droit de céder son entreprise et le droit au bail. La durée minimale du bail est de 9 ans et pendant toute cette durée le bailleur ne peut pas, sauf circonstances très particulières, expulser le locataire. A l’expiration de la période initiale, ce dernier a un droit au renouvellement de son bail pour une nouvelle période de 9 ans, à condition de remplir certains critères et de verser un loyer augmenté dans les limites d’un plafond légal. Si le bailleur refuse, il doit verser une indemnité dite d’éviction, qui répare le préjudice subi par le preneur et est le plus souvent égale à la valeur de son fonds.
Cette protection de base n’est pas toujours suffisante. Mieux vaut donc prendre le temps de la réflexion et, plutôt que d’utiliser un contrat pré-rédigé, faire rédiger le bail par un notaire.
Le bail authentique améliore la protection du preneur. Le notaire attirera, par exemple, l’attention de ses clients sur deux questions importantes : celles de la nature de l’activité qui sera exercée dans les locaux et des travaux dus à un changement d’activité (faut-il l’autorisation du propriétaire ? qui devra les financer ? …). Et, pour éviter des variations de loyer trop brutales, il leur conseillera aussi de prévoir une indexation annuelle du loyer.
Mais, le bail authentique permet aussi d’établir un meilleur équilibre entre les intérêts de ses clients.
Ainsi en cas de cession de bail,  le contrat rédigé devant notaire peut donner au propriétaire un droit de regard sur le choix du repreneur et obliger le preneur sortant à garantir, pendant une durée déterminée, le paiement des loyers.

En contrepartie des droits importants reconnus au preneur, le bail notarié facilite, pour le bailleur, le paiement des loyers ou lui permet,  lorsqu’il contient une clause résolutoire, de mettre fin au bail très simplement en cas d’inexécution par le preneur de ses obligations.

Reprendre un commerce : évitez les mauvaises surprises !

 Reprendre un commerce ne s’improvise pas. Les précautions à prendre ne manquent pas. Quand vous achetez un commerce, vous n’achetez pas un bien concret comme un appartement ou une voiture. Le commerce ne se limite pas au stock ou au matériel repris dont on peut assez facilement apprécier la consistance au moyen d’un inventaire. Il comprend surtout des éléments dits incorporels, comme la clientèle ou le droit de bail, difficiles à cerner avec précision. Une autre difficulté est que, si ces éléments sont tous indispensables pour pouvoir exploiter le fonds de commerce, la vente de ce dernier ne les inclut pas tous.

Pour protéger l’acheteur, la loi prévoit que l’acte d’acquisition doit contenir certaines mentions : origine de la propriété du commerce (nom du précédent propriétaire, date et nature de son propre acte d’acquisition), état des garanties prises par les créanciers du vendeur, chiffre d’affaires et bénéfices réalisés au cours des trois dernières années d’exploitation, renseignements concernant le bail commercial. Le vendeur a également l’obligation de fournir à l’acquéreur divers documents comptables. Toutes ces mentions et formalités sont obligatoires : leur absence peut entraîner la nullité de la vente.

Bien entendu, il est conseillé d’aller au-delà de ces obligations légales et d’examiner le fonds de commerce le plus précisément possible.

Il faut ainsi interroger le vendeur sur les contrats qui ont été passés avec ses fournisseurs pour s’assurer qu’ils pourront bien être reconduits à votre profit. De même, en fonction de la nature de l’activité que vous souhaitez exercer et de la situation du commerce, il sera important de se renseigner sur les règles d’urbanisme applicables et les interdictions qui peuvent être contenues dans le règlement de la copropriété.

Par ailleurs, lorsque le commerce est exploité dans un local loué, il faut aussi lire très attentivement le contrat de bail. Celui-ci peut, par exemple, interdire l’exercice de certaines activités dans le local ou bien encore conditionner la poursuite du bail au profit du repreneur à l’accord du bailleur. Dans certains cas, mieux vaudra conclure un nouveau bail, ce qui permet notamment de négocier le montant des loyers ou la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire.

En plus de toutes ces précautions, le repreneur doit aussi s’interroger sur le statut sous lequel il va exercer son activité : en son nom ou en société ? Chacune ces formes présente des avantages et des inconvénients. Le choix doit être adapté au projet de l’entrepreneur, mais il doit également tenir compte de sa situation personnelle, patrimoniale ou familiale.

Pour qu’agriculture et couple fassent bon menage !

 La participation du conjoint à l’exploitation est une réalité sociologique ancienne. Pendant longtemps cependant, les épouses d’agriculteurs n’ont eu aucun statut social. Ce n’est qu’en 1980 que le législateur a pris conscience de leur précarité. Depuis, il a nettement amélioré la situation du conjoint participant à l’exploitation.
 
En plus du statut de salarié, le Code rural lui permet de choisir entre deux statuts : la co-exploitation ou la collaboration. Avec la co-exploitation, chacun des époux est traité comme un exploitant à part entière. Son principal inconvénient est d’obliger chacun des époux à cotiser en qualité de chef d’exploitation. La collaboration évite cette difficulté et permet d’associer directement le conjoint collaborateur aux décisions les plus importantes, tout en lui conservant le bénéfice de la plupart des droits sociaux reconnus aux salariés. Dans les deux cas, le conjoint est autorisé par la loi à assurer la gestion courante de l’exploitation. Son époux ne peut pas non plus, sans son accord, renoncer au bail rural.
 
Les statuts de co-exploitant et de collaborateur sont, depuis 2006, ouverts aux pacsés et aux concubins. Le droit rural est ainsi le premier à avoir affirmé le principe de l’égalité des couples.
Celle-ci n’est toutefois pas encore totale. Les pacsés et concubins ne peuvent pas assurer la gestion courante de l’exploitation, ni n’ont à être associés à la décision de l’exploitant de rompre le bail conclu à son nom. Surtout, ils seront moins bien protégés que le conjoint en cas de séparation ou dans la succession de l’exploitant : la loi ne prévoit aucune indemnisation de leur travail. Quant à la transmission du bail rural, elle n’est prévue qu’au profit du conjoint et du pacsé, pas au profit du concubin.
 
Il est toujours possible d’aménager ou d’améliorer la protection prévue par la loi. Les membres du couple peuvent avoir intérêt à s’associer au sein d’une société agricole (de préférence à responsabilité limitée), à conclure le bail rural à leur deux noms, etc.
Toutes ces questions peuvent être envisagées dans la convention de couple (contrat de mariage, de pacs ou de concubinage). Ici, la liberté des époux est plus grande que celle des pacsés ou des concubins. Ils peuvent ainsi choisir un régime matrimonial adapté à leur situation, et même prévoir une clause l’autorisant à se faire attribuer, prioritairement, les biens nécessaires à la poursuite de l’exploitation.

EIRL : un nouveau statut pour faciliter la création d’entreprise

 L’Entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) s’adresse à tous les entrepreneurs exerçant une activité individuelle : commerçants, artisans, agriculteurs, professionnels libéraux, auto-entrepreneurs, etc. Pour en devenir un, il suffit d’établir une déclaration d’affectation de patrimoine. C’est simple, bien plus que de créer une société.
 
Cette déclaration décrit lesbiensaffectés à l’activité professionnelle, son objet ainsi que l’évaluation du patrimoine affecté. Si la valeur du bien affecté dépasse 30.000 euros, vous devrez l’établir avec un professionnel, par exemple un notaire pour les biens immobiliers. Si la valeur du bien affecté est inférieure à cette somme, vous pouvez en principe rédiger seul la déclaration d’affectation de patrimoine. Mais, il peut être utile de prendre les services d’un professionnel ; vous éviterez ainsi de votre responsabilité engagée en cas d’évaluation incorrecte de votre patrimoine.
La déclaration d’affectation de patrimoine est publiée pour être opposable à vos créanciers professionnels. Par exemple, si elle concerne des biens immobiliers, elle est publiée à la Conservation des hypothèques.
 
Le dépôt simultané de la déclaration d’affectation et d’une demande d’immatriculation au registre de publicité légale est gratuit.
Quant aux frais d’établissement de l’acte notarié en cas d’affectation d’un bien immobilier ainsi que les tarifs des formalités de dépôt, ils sont soumis à un tarif fixe.
 
Etre un EIRL présente plusieurs avantages. Cela permet notamment de séparer votre patrimoine personnel et votre patrimoine professionnel. Concrètement, les créanciers professionnels ne peuvent saisir que vos biens affectés à l’activité professionnelle, et non ceux de votre patrimoine personnel. Cette séparation est automatique pour vos dettes professionnelles nées après la publication de la déclaration d’affectation de patrimoine. Pour celles qui sont nées avant, elle ne s’applique que si vous l’avez précisé expressément dans la déclaration.
Mais, soyez vigilant : vos créanciers professionnels pourront quand même saisir vos biens personnels si vous vous êtes engagé personnellement. Tel sera le cas si vous vous êtes porté caution de votre entreprise ou si vous avez hypothéqué l’un de vos biens.
 
Pour éviter de telles conséquences, il est recommandé de combiner le statut d’EIRL avec d’autres dispositifs comme la déclaration d’insaisissabilité. Celle-ci vous permet de protéger vos biens immobiliers, et notamment votre résidence principale.