Archives pour la catégorie logement

Immobilier: la garantie décennale

 La construction d’un immeuble, d’une maison, ou d’un bâtiment et la rénovation lourde d’un immeuble sont des opérations complexes qui nécessitent l’intervention de professionnels (architecte, constructeur etc..). Ces professionnels engagent leur responsabilité en cas de dommage à l’égard du futur propriétaire (le maître d’ouvrage). L’application de garanties spécifiques est donc indispensable, et la principale est la garantie décennale. C’est une garantie qui couvre une période de dix ans à compter de la réception des travaux. Elle va donc bénéficier durant dix ans au premier acheteur et aux sous-acquéreurs successifs, c’est-à-dire à ceux qui pourraient racheter cet immeuble.
 
La garantie ou responsabilité décennale concerne avant tout les vices ou dommages de construction qui peuvent affecter l’ouvrage en question. Il s’agit du « gros ouvrage » (c’est-à-dire, les murs, la charpente, la toiture..), par opposition aux « menus ouvrages » que sont les éléments mobiles (portes et fenêtres, sanitaires…). La mise en œuvre cette garantie intervient dans deux cas. D’une part, lorsque survient un vice d’une certaine gravité qui compromet la solidité de l’ouvrage (ex : fissures importantes, fondations). D’autre part, lorsque survient un vice rendant le bien impropre à sa destination, qu’il s’agisse d’un élément constitutif de l’ouvrage (qui assure l’ossature, la viabilité, les fondations, le clos et le couvert) ou d’un élément d’équipement indissociable de celui-ci (ne pouvant être enlevés, démontés ou remplacés sans détériorer l’ouvrage qu’il équipe : canalisations encastrées, installations de chauffage central…).
 
Sont tenus par cette garantie les « constructeurs » au sens large. Il s’agit principalement de toutes les personnes qui participent aux travaux : architectes, ingénieurs, techniciens, bureaux d’études, fabricants…
Sont également considérés comme constructeurs les promoteurs immobiliers, les constructeurs de maisons individuelles, les lotisseurs, mais aussi les particuliers qui vendent un bien immobilier après l’avoir construit ou fait construire.
Ces constructeurs sont normalement tenus de souscrire un contrat d’assurance dit « dommages-ouvrage » (DO), qui bénéficie au maître de l’ouvrage (personne pour le compte de laquelle les travaux sont réalisés) et aux propriétaires successifs de l’immeuble.
Généralement, les particuliers qui ont construit ou fait construire leur maison ne souscrivent pas cette assurance en raison de son coût relativement élevé. Néanmoins, cela les prive du bénéfice de l’indemnisation de l’assurance et, en cas de revente de leur bien, augmente sensiblement leur responsabilité vis-à-vis de leur acquéreur. Il est donc important, avant de prendre une décision à ce sujet de bien en mesurer les effets.

Vendre un bien indivis : de nouvelles solutions

 L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont, ensemble, propriétaires de mêmes biens. Elle peut avoir pour objet des meubles ou des immeubles.

Longtemps, son principal défaut fut un manque de souplesse : la vente des biens indivis devait être décidée à l’unanimité. Il fallait donc que les indivisaires s’entendent. L’opposition de l’un comme son silence, paralysait tout : les autres ne pouvaient pas vendre un bien indivis malgré lui, sauf à obtenir une autorisation en justice. Le législateur est heureusement intervenu pour éviter de tels blocages.

Trop éloignée des nécessités pratiques, la règle de l’unanimité est écartée dans deux cas. Le premier, en vigueur depuis le 1er janvier 2007, est celui de la vente des meubles indivis pour payer les dettes de l’indivision. L’opération peut être décidée par le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux-tiers des droits indivis. Les minoritaires doivent être informés de la décision envisagée.

La seconde exception résulte d’une loi du 12 mai 2009, dite de simplification du droit. Ce texte permet, à la même majorité, de vendre un bien indivis, meuble ou immeuble, sans avoir à affecter le prix au paiement des dettes.

Une procédure spécifique est mise en place, pour protéger les droits des indivisaires minoritaires. Ceux qui souhaitent vendre le bien doivent exprimer leur intention devant un notaire. Ce dernier fait signifier, dans le mois, cette intention aux autres indivisaires.

A partir de là, deux issues sont envisageables. Ou ces derniers acceptent le projet, et la vente peut être régularisée. Ou ils maintiennent leur opposition ou ne répondent pas : le notaire dresse un procès-verbal et c’est le tribunal de grande instance qui autorise la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La vente est faite aux enchères ; cette forme de vente préserve au mieux les intérêts des uns et des autres car elle se fait au prix du marché.

Le prix de vente du bien indivis est lui-même indivis. Sa répartition suppose un accord des indivisaires. A défaut, il est consigné et ne peut être utilisé que pour payer les dettes de l’indivision.

Lors du partage du prix, des comptes pourront être établis entre les indivisaires. Celui qui, par exemple, a utilisé de l’argent personnel pour entretenir un bien indivis doit être indemnisé par ses co-indivisaires. A l’inverse, celui qui a occupé seul et gratuitement un bien indivis leur doit une indemnité dite d’occupation privative. C’est pourquoi il est important de conserver tous les justificatifs qui, le moment venu, permettront de retracer la vie de l’indivision.

Vente immobilière : comprendre les délais

 Pourquoi acheter/vendre un bien prend-il autant de temps ?

Chaque acte de vente d’un bien immo­bilier nécessite la constitution d’un dossier spécifique. Il faut savoir que le notaire a de nombreuses formalités à accomplir, après la signature de l’acte (formalités postérieures) mais aussi en amont (formalités préalables).

Quelle est la première étape ?

L’achat ou la vente d’un logement passe toujours par la signature d’un compromis, ou avant-contrat, qui fixe l’accord du vendeur et de l’acheteur sur les conditions de la vente. C’est le notaire qui a préparé par avance le compromis grâce aux informa­tions transmises par le vendeur et l’acheteur : titre de propriété, identité et situation matrimoniale des intéres­sés. Une fois le compromis de vente signé, un délai de rétractation de 7 jours commence à courir au profit de l’acquéreur seulement, qui dispose du droit de changer d’avis sans motif…

Que se passe-t-il à l’issue du délai de rétractation ?

Entre le compromis et la vente défini­tive, un certain nombre de formalités préalables à la signature de l’acte de vente doivent être accomplies. Cer­taines concernent l’acquéreur qui doit notamment obtenir son financement. Le notaire lui, va constituer le dossier d’usage permettant la rédaction de l’acte de vente. Ainsi, il va vérifier la propriété du bien, demander un état de situation hypothécaire, demander en mairie un certificat d’urbanisme… Mais surtout, il va adresser à la mai­rie la déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Elle dispose alors d’un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption, c’est-à-dire décider d’ac­quérir le bien ou y renoncer. Ce docu­ment administratif est très souvent le denier à rejoindre les autrespièces du dossier (Etat civil, urbanisme, relevé hypothécaire, documents cadas­traux, géomètre, procurations, etc.).

Combien de temps sépare la si­gnature de l’avant-contrat de celle de l’acte de vente ?

Compte tenu du délai laissé à l’admi­nistration pour exercer son droit de préemption, il faut compter 2 à 3 mois pour que le dossier soit complet et que l’acte authentique puisse être signé. Le notaire vous ex­plique alors que l’acte de vente sera publié au bureau des hypothèques (enregistrement et publication des titres de propriété). Le délai de deux mois imposé aux no­taires pour formaliser les actes et leur dépôt aux bureaux des hypothèques a été réduit à un mois. Il fournit à dif­férentes administrations des copies et des extraits de l’acte de vente. Parmi ces documents, une copie spéciale appelée « copie authentique », signée par le notaire, sera retournée à celui-ci revêtue des cachets de l’administration fiscale. C’est votre titre de propriété.

Ces délais peuvent-ils être rac­courcis?

Avec la dématérialisation des échanges entre les offices et les administrations qui se développe de plus en plus et la mise en place dans les offices de l’acte authentique électronique, on peut imaginer que les délais devraient se raccourcir.

Droits et obligations des copropriétaires

 Qu’est-ce qu’une copropriété ?

La copropriété est l’organisation d’un immeuble en différents lots. Chaque lot a son propre propriétaire et est composé d’une partie à usage privé, mais aussi des parties communes.  Les règles sur ces parties communes s’appliquent en fonction de la quote-part de chacun des copropriétaires.
Comment se gère un immeuble composé de plusieurs propriétaires ?

La copropriété doit nécessairement être organisée et avoir des règles respectées de tous. Chaque copropriété est donc fondée sur un règlement, des Assemblées générales du syndicat de copropriétaires (l’ensemble des propriétaires), et enfin sur le syndic de copropriété, personne désignée par le syndicat de copropriétaires pour gérer la vie et l’entretien de l’ensemble. Le règlement définit les règles et précise les droits et  les obligations que vous avez en tant que copropriétaire. Il précise par exemple les différentes catégories de charges auxquelles vous devez contribuer (l’entretien de l’ascenseur, le ravalement, l’accès à l’immeuble – digicode…), en respectant les principes de répartition établis par la loi conformément à la quote-part de chacun.
Quels sont concrètement les droits de chaque propriétaire dans l’immeuble qu’il partage ?

Les parties privatives de votre lot (logement) sont réservées à votre usage exclusif. Toutefois, cet usage ne doit, bien entendu, pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Par exemple, vous ne pouvez pas vous approprier une partie du palier qui dessert votre appartement ou exercer une activité commerciale dans un logement destiné à être habité.

Les parties communes de l’immeuble sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires et destinées à l’usage de tous : toiture, murs porteurs, conduits de cheminée, escaliers, couloirs, planchers. Elles sont gérées par tous les copropriétaires, par des décisions prises en assemblée générale. Chaque copropriétaire peut user des parties communes, là encore sans porter atteinte à leur destination ou aux droits des autres copropriétaires (par exemple, stationner abusivement votre voiture dans la cour de l’immeuble, encombrer les paliers et couloirs communs).Vivre en copropriété signifie vivre en communauté, il vous faut donc respecter la tranquillité de l’immeuble, son bon entretien et ne pas créer de troubles de voisinage. Dans l’hypothèse où vous seriez copropriétaire bailleur, vous êtes responsable des troubles que votre locataire pourrait causer.
Quel est le rôle du syndic par rapport aux propriétaires ?

Le syndic est nommé et mandaté par les copropriétaires. Il a pour mission d’exécuter les décisions prises en assemblée générale par les propriétaires, d’administrer l’immeuble, de tenir la comptabilité du syndicat des copropriétaires et de le représenter  Il conseille, assiste et informe le syndicat de copropriétaires, et est responsable devant lui de la bonne exécution de la mission qui lui est confiée, qui donne lieu à la présentation de comptes annuels soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

Location : ce qu’il faut savoir

 Le contrat de location d’un logement à usage d’habitation principale, le bail, est un contrat écrit, signé du locataire et du bailleur, qui précise les droits et obligations de chacun. Il peut s’agir d’un acte sous seing privé s’il est établi sur papier libre par le propriétaire et le locataire. Mais pour une plus grande sécurité juridique, le contrat peut être rédigé par un notaire. Le bail notarié est un acte authentique qui garantit l’équilibre du contrat. Le notaire s’assure que le bail prend en compte les intérêts de chacun et qu’il est conforme avec le droit en vigueur. Il a « force probante » (il peut donc pas être contesté), il est exécutoire et est opposable à tous. Le prix de l’acte sera divisé entre les deux parties.
Le bail doit comporter des mentions légales obligatoires comme l’état civil des parties, le montant du loyer, la date d’entrée du locataire, la durée du contrat, le montant du dépôt de garantie. Le bail doit également comporter en annexes les diagnostics techniques, tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou le constat de risque d’exposition au plomb.
Il est presque systématique aujourd’hui que le bailleur demande au locataire la caution d’un tiers comme garantie. Le locataire doit donc se tourner vers un parent ou un ami pour obtenir ce cautionnement, qui est un engagement important pouvant avoir de lourdes conséquences : le tiers s’engage à remplir l’obligation de paiement du locataire en cas de défaillance de ce dernier.
Concernant le bien loué, la loi impose un respect des critères réglementaires de décence, et le propriétaire engage sa responsabilité si le bien n’est pas conforme. Un logement décent ne doit pas comporter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants. Il doit également être doté de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le locataire est en droit d’exiger du propriétaire la mise en conformité du logement.